S príchodom zimného vykurovacieho obdobia sa čoraz častejšie stretávame s veľmi nepríjemným javom v bytových domoch, keď sused vypína kúrenie, alebo radiátory. To spôsobuje veľké problémy ostatným vlastníkom, ktorí v dôsledku toho pociťujú väčšiu zimu v svojich bytoch. Ako si poradiť s takýmto susedom?

Počas vykurovacej sezóny sa obyvatelia bytov dopúšťajú dvoch extrémov – jedným z nich je vykurovanie domácností nad 25 stupňov, druhým zas úplné vypínanie radiátorov na dlhší čas, či nezapínanie kotlov. Jednoduchá fyzika hovorí o tom, že teplo nezostáva na mieste, ale prestupuje cez steny, stropy či podlahy do okolitých domácností.

Nejde pritom o jav, ktorý by sa týkal iba bytových domov, kde je spoločné vykurovanie prostredníctvom centrálnej kotolne. Bežne sa vyskytuje aj pri tzv. samostatnom vykurovaní, kedy má každý zo susedov kotol vo svojom byte.

• Keď kúri len jeden sused
• Rozpočítavanie nákladov na teplo pri spoločnej kotolni
• Keď sused vypína kúrenie… čo s tým?
• Extrémne prípady
• Záver

Keď kúri len jeden sused

Vo Vysokých Tatrách, ako aj v ďalších rekreačných strediskách, kde vznikajú tzv. “víkendové” alebo “apartmánové” byty dochádza však k ďalšiemu extrému. Mnohé z týchto bytov sú obývané ľuďmi, ktorí v nich reálne strávia iba niekoľko dní, prinajlepšom niekoľko víkendov do roka. Počas obdobia, kedy v bytovom dome nie sú nielenže vypínajú radiátory, ale v mnohých prípadoch aj kotol. Vtedy dochádza k situácii, kedy ani len “netemperujú” svoj vlastný byt, pretože žiadna právna úprava im to neprikazuje.

V tomto bode je dôležité poznamenať, že výrazný rozdiel je medzi vykurovaním cez ústrednú kotolňu a samostatným vykurovaním. Laicky povedané, pri ústrednom vykurovaní je teplo vedené do radiátorov cez steny a dochádza aspoň k ich čiastočnému vykurovaniu. Pri samostatnom vykurovaní však prichádza problém v podobe absencie jedného centrálneho kotla a prítomnosti viacerých “osobných kotlov”, ktoré sú plne v kontrole jednotlivých vlastníkov.

Ak sa tí rozhodnú pre jeho vypnutie, nastáva veľmi zložitá situácia – nedochádza k prirodzenému prestupu tepla medzi domácnosťami a tým pádom na nezodpovedných víkendových majiteľov doplácajú iba tí, ktorí tam bývajú celoročne, resp. dlhodobo. Na ich úkor musia totiž zvýšiť vykurovanie svojho priestoru, tak aby vyhriali aj susediace steny, podlahu, či strop. Ak máte hneď niekoľko takýchto susedov, ktorí (ne)vykurujú, máte o starosť postarané. Stav, keď sused vypne kúrenie a ušetrí na kúrení, musia prakticky na kúrení zaplatiť tí, ktorí tam žijú svoj bežný každodenný život. Trochu nefér, že?

Rozpočítavanie nákladov na teplo pri spoločnej kotolni

Vyhláška o rozpočítavaní nákladov na teplo odporúča pomer základnej a spotrebnej zložky 60 ku 40. Avšak vlastníci bytov sa môžu dohodnúť na tom, že tento pomer môžu zmeniť podľa vlastného uváženia. Aj napriek tomu, že spomínaných 60/40 je ten najoptimálnejší pomer pre každú budovu, mnohí vlastníci začali hľadať spôsoby, ako svoje náklady na byt, ktorý využívajú len víkendovo znížiť. A práve preto sa deje to, že sused vypína kúrenie.

Veľmi často preto dochádza k takým úpravám pomeru, pri ktorom dominuje tzv. “spotrebná zložka” v domnení, že je to spravodlivejšie. Spravodlivejšie v tom zmysle, že budú platiť vyššie percento podľa nameraných hodnôt na rozdeľovači, často v pomere 20/80. Ide však o bezohľadnosť a parazitizmus majiteľov bytov, ktorí nekúria, voči tým, ktorí vykurujú poctivo. Treba však zdôrazniť, že žiaden právny predpis týmto nie je dotknutý.

Jediným riešením pri spoločnej kotolni je preto dohoda vlastníkov a keďže častokrát v rekreačných oblastiach dominujú tí, ktorí tam nebývajú, dochádza k poškodzovaniu (aj keď zákonnému) tých, ktorí tam žijú trvalo.

Keď sused vypína kurenie… Čo s tým?

Odpoveď je bohužiaľ jednoduchá – nijako. Ak sa váš sused rozhodne nepočúvať logické argumenty, prosby, či sťažnosti, jednoznačný recept naňho neexistuje. V takom prípade je možné osloviť mediátora, ktorý sa pokúsi vyjednať medzi oboma stranami určitú dohodu.

Mediátor sa pritom môže pokúsiť zistiť, prečo sused vypína kúrenie a pri spoločnom sedení sa pokúsiť dohodnúť medzi vami a susedom také podmienky, ktoré by boli výhodné pre obe strany. Ak je tých susedov viac, musí nanešťastie osloviť každého z nich, pričom pri väčšom počte sebeckých susedov sa zvyšuje aj šanca na neúspech. Avšak aktuálne si dovoľujeme tvrdiť, že vzhľadom na súčasnú právnu úpravu ide asi o jednu z mála možností, ktorú susedia majú.

Druhou možnosťou majiteľa bytu je obrátiť sa o pomoc na súd. V zmysle Zákona č. 182/1993 o bytoch a nebytových priestoroch § 11 ods. 5 je uvedené:

(5) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

Ako je teda zrejmé, musí dôjsť k zásahu do výkonu vlastníckeho práva suseda a dokonca na návrh spoločenstva alebo niektorého z vlastníkov môže súd navrhnúť predaj jeho bytu. V tomto prípade je však dôležité poznamenať, že pri problematike kúrenia je dokazovanie veľmi zložitou vecou najmä v súvislosti s určením príčinnej súvislosti. Uvedené ustanovenie sa preto veľmi často používa a uplatňuje hlavne v súvislosti s narušovaním pokojného bývania, ohrozenia bezpečnosti, dobrých mravov, poškodzovania spoločných priestorov a pod.

Extrémne prípady

Existujú však aj situácie, kedy by bolo oprávnené použitie daného paragrafu v súvislosti s tvoriacou sa plesňou, prípadne preukázateľným poškodením zo strany nečinnosti suseda, ktorý svojou nečinnosťou zasahuje do práv druhých. Typickým sprievodným javom je vtedy napríklad navlhnutie stien, ktoré dovtedy boli vykurované, prípadne opadávanie omietky. Má to však svoje úskalia.

Najzložitejším javom v tomto prípade je, ako sme už spomínali dokazovanie príčinnej súvislosti. Sused vypína kúrenie, ale sused sám priamo za vznik plesne nemôže. Čiastočnú vinu totiž nesiete aj vy. Avšak v prípade, že ste v snahe zabrániť únikom tepla vymenili okná a málo odvetrávate miestnosť u vás v byte sa vyskytne zvýšená vlhkosť. Tá zapríčiňuje tvorbu plesní, prípadne čiernych fľakov na stene. Vo vzduchotesných budovách sa preto často stretávame s kondenzáciou vody z vlhkého muriva na studených stenách. A práve za studené steny môže byť v takom prípade zodpovedný poväčšine sused, ktorý nekúri.

Existuje aj niekoľko praktických rád, ako riešiť problémy s tvorbou plesní, tie však nevyriešia problémy s nezodpovedným susedom.

Na druhej strane sused môže argumentovať využitím svojho vlastníckeho práva, ktoré mu garantuje Ústava Slovenskej republiky, konkrétne v čl. 20:

(1) Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.

(3) Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných alebo v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.

Práve poškodzovanie ľudského zdravia by mohlo byť uplatniteľné aj v súvislosti s ústavou, avšak ťažko dokázateľné. Pri podaní na súd by bolo takéto poškodenie vecou dokazovania a vzhľadom na rozhodovaciu prax slovenských súdov aj spojená s veľkým rizikom. V tomto bode je potrebné poznamenať, že uvedený paragraf nikdy nebol uplatnený v súvislosti s kúrením a neexistuje k tomu ani žiadna platná judikatúra.

Záver

Jednoznačným riešením by bola zmena zákona o bytoch a nebytových priestoroch tak, aby samotný zákon začal rozlišovať problematiku “víkendových bytov” a “apartmánových bytov”. Vzhľadom na súčasnú právnu úpravu sú tak v nevýhode práve trvalo žijúci obyvatelia, ktorí ťahajú za kratší koniec.  Na druhej strane stojí oprávnený nárok vlastníkov týchto bytov užívať svoj majetok podľa svojho uváženia. Takýmto užívaním by však nemalo dôjsť k porušeniu práva ostatných vlastníkov, čo však nie je v právnej praxi nijakým spôsobom zosúladené. Jedinou možnosťou ako riešiť takéto problémy je vzájomnou dohodou susedov. Pokiaľ nie je možná, neostáva nič iné ako vyskúšať služby mediátora a mimosúdneho riešenia sporu, alebo sa obrátiť so žalobou na súd. Tam je však výsledok veľmi neistý.